Жизнь после ЖЭКа: Рабство или процветание?

«Если мы не создадим объединение совладельцев многоквартирного дома, то погибнем под развалинами нашей раздолбанной хрущевки», - так начал свое выступление на собрании жильцов пятиэтажки в периферийном районе Киева активист, инициатор создания ОСМД.

И его эмоциональность легко понять – данная тема особо актуальна и берет за живое. Именно поэтому подобные собрания, во время которых кипят споры, не в диковинку – они проходят сейчас во всех городах Украины.

Активист приводил массу доводов превосходства ОСМД и предупреждал о рисках, отмечая, что с 1 июля те жители домов, которые не создадут объединение совладельцев многоквартирных домов, которые сами не выберут для обслуживания дома коммунальную компанию, попадут в откровенное рабство – им будет назначена управляющая компания по договору с местным органом власти. Качество услуг не изменится, если не ухудшится, но тарифы при этом вырастут: управляющая компания – прибыльная организация, в ее задачи входит исключительно сбор средств.

- Механизм прост: выставляется счет, если он не оплачивается, выставляется штраф, не уплачивается штраф - дело передается в суд, - подчеркнул активист, добавив, что создав коллективный орган управления домом, жильцы смогут полностью контролировать коммунальное предприятие, которое сами выберут, что невозможно сделать сейчас, смогут разобраться с должниками-соседями, решить сколько раз нужно мыть подъезды и чем, в какой цвет красить площадки, какие цветы и деревья рассадить во дворе и кто будет за ними ухаживать.

Еще один аргумент, которым воспользовался активист для популяризации ОСМД, - в программе энергоэффективности, которую сейчас разрабатывает Кабмин, речь идет о предоставлении кредита совладельцам для модернизации дома, а также под капитальный ремонт. До умов жильцов «раздолбанной хрущевки» ему достучаться не удалось, они напрочь отказались поддержать его предложение. Решили положиться на авось. «Бог его знает, что будет с ОСМД, поживем – увидим, еще успеем» - именно такой аргумент прозвучал из уст большинства собравшихся.

А полагаться на Бога не нужно. Что будет дальше, активист расписал совершенно верно. Согласно закону «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который вступил в силу 1 июля 2015 года, если совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано объединение совладельцев, до 1 июля 2016 года не приняли решение о форме управления домом, то им назначают на конкурсной основе управляющего исполнительным органом местного совета.

Что это означает?

А то, что жильцы уже не смогут влиять на выбранную властью управляющую компанию, в том числе и на тарифы. То есть, жильцы сняли с себя ответственность за свой дом. Управляющая компания будет решать, где убирать и как, проводить ремонт или нет. И платить за это придется больше – управляющая компания, повторюсь, - прибыльная организация. А ОСМД – согласно закону, неприбыльная.

Совладельцы дома сами утверждают размер взноса и государству из этих денег ничего платить не нужно, и главное – денежные потоки полностью подконтрольны жильцам. Кроме того, по госпрограмме поддержки ОСМД совладельцы могут покрыть от 30 до 70% расходов на дом за счет государства, в зависимости от числа проживающих субсидиантов. Еще жильцы имеют возможность накапливать в своем фонде, не платя налогов на собранные средства.

Положительный эффект от создания ОСМД ощутили на себе уже многие украинцы. Вот что рассказал УНИАН Андрей Саук, глава правления ОСМД в Броварах: «Мы создали ОСМД в 2011 году, а в 2013-ом стали полноценно обслуживать дом. За это время установили систему видеонаблюдения, сделали ремонт дома, поменяли двери, заменили все лампочки на LED-освещение – сейчас 21-этажный дом потребляет на освещение 90 кВт, то есть меньше, чем одна квартира. Жильцы результатом работы ОСМД довольны, нареканий нет».

По его словам, все услуги ОСМД искало в Интернете, проводило тендер, подавало компаниям на рынке заявку на определенный вид услуг, выбрало лучшее предложение и получило супер-результат. «Что касается слесарей и электриков, то им оплачивается выполненная работа – они не сидят в доме сутками, приходят, когда есть проблема. Вот вам и экономия. Так же работаем с дворниками и уборщиками, меняем, если есть жалобы на них. Сейчас ищем интересные предложения по внедрению передовых идей в жилом фонде, которые позволят нам экономить ресурсы и средства», - добавил Саук.

Вроде бы, преимущества ОСМД – налицо. Между тем, количество созданных объединений жильцов не растет. К примеру, в Киеве из 12,5 тысячи многоквартирных домов лишь менее 1 тысячи - ОСМД и ЖСК. А из 800 созданных в рамках нового законодательства инициативных групп жильцов многоквартирных домов половина приняла решение сохранить обслуживание ЖЭКами.

Видимо, поэтому столичная власть обратилась к руководству государства с инициативой отсрочить на год введение в действие законодательства по созданию ОСМД и назначение управляющих и обслуживающих компаний. В КГГА заявили, что ЖЭКи продолжат обслуживать жилые дома и после 1 июля, независимо от того, создали жильцы ОСМД или нет.

Что не так с введением новых правил в жилищно-коммунальном хозяйстве?

Эксперты считают, что проблем несколько, но все они важные и решать их нужно в кратчайшие сроки, чтобы реформа не провалилась.

Сначала законы, потом реформа

Эксперты считают, что из-за законодательных недоработок реформу нужно отстрочить Основные причины тормоза реформы жилищно-коммунального хозяйства, отказа людей создавать ОСМД – несовершенство законодательства, проблема с ремонтом жилищного фонда и низкая информированность населения.

Экс-министр ЖКХ Алексей Кучеренко, который хорошо известен своим критическим отношением к реформе ЖКХ, считает, что из-за законодательных недоработок нужно отстрочить нововведения в жилищно-коммунальной сфере.

- Нужно отсрочить эту так называемую реформу на год, с просьбой об этом уже обратились некоторые местные власти, в частности, киевская. А затем спокойно разрабатывать нормативно-правовую базу, которой нет. До сих пор не началась реализация программ господдержки, в частности, в сфере энергоэффективности. Только сейчас презентуется Фонд энергоэффективности – он должен заработать с 2017 года, - сказал эксперт, добавив, что пока реформа заключается в одном - переложить модернизацию старого жилого фонда на людей.

По его словам, на Западе кондоминиумы составляют 20-30%, в некоторых странах – максимум 40%. Такой модели, которую пытаются внедрить у нас, там нет. Причем кондоминиумы – не являются полным аналогом украинского ОСМД.

«Не могут все быть совладельцами – закон экономики», - подчеркнул Кучеренко. Он считает, что нельзя загонять законом людей в цейтнот. В этом вопросе нужна государственная поддержка – как организационная, так и финансовая. Александр Сергиенко, директор аналитико-исследовательского центра «Институт города», также считает, что нормативная база сырая и реформа должна быть по этой причине отсрочена.

«У нас была программа на 2008-2015 годы, согласно которой в Украине за это время должны были создать ОСМД с охватом 70% жилого фонда. Программа провалилась с треском. Население ментально не готово, чтобы взять дома в собственность, и это – во-первых, во-вторых, у людей просто нет денег, чтобы свои старые, разбитые трущобы привести в божеский вид», - подчеркнул эксперт, добавив, что в законе №417 (о внедрении ОСМД) обещание государства сделать капремонт вычеркнуто.

Там прямо написано, что если жильцы хотят сделать ремонт дома, то нужно создавать фонд и подписывать договор с управляющей компанией. То есть, как отметил Сергиенко, жильцов отдают в рабство управляющих компаний, которые просто будут доить многоквартирные дома. Они не будут делать никаких ремонтов. И их к этому никто не подталкивает и не обязывает.

По словам эксперта, если бы в законе или подзаконном акте было указано, что управляющая компания получает дом с условием в течение определенного времени снизить энергозатраты, к примеру, на 30%, потери воды – на 70% и т.д., то тогда можно было бы надеяться, что от управляющих компаний будет толк. А так их отдадут под «крыло» акул ЖКХ, и это будет очень надежный источник денежных поступлений и немалых: население, несмотря на экономические ситуации, в течение последних 20 лет уплачивает 94-98% от начисляемых сумм.

«Все это произойдет потому, что нет законодательных актов для контроля управляющих компаний. Создание ОСМД - должно быть эволюционным, постепенным процессом. Государство приводит старый жилой фонд в божеский вид и передает его населению, когда оно для этого созреет. То есть, берите, граждане, нормальный дом и дальше берегите его для ваших внуков – такой должна быть логика. У нас этого нет. У нас бабушкам и дедушкам, которые десятки лет платили за амортизацию, говорят – берите его, сами ремонтируйте и содержите. Если реформу не отсрочат, то это сделает сама жизнь», - отметил Сергиенко.

Чтобы понять, о каком «надежном источнике денежных поступлений» говорит эксперт, обратимся к данным Госстата. К примеру, только в марте т.г. украинцы уплатили за жилкоммуслуги 7,8 млрд грн, что с учетом погашения долгов предыдущих периодов составило 109,5% начисленной за этот месяц суммы. Саук же считает, что главной проблемой реформы ЖКХ является информированность граждан.

«Мы создали ОСМД в 2011 году, но с четвертой попытки. Проблема в отсутствии информации, поэтому встречались с жильцами, рассказывали. И сейчас подобная ситуация касается большей части домов Украины. У населения - минимум информации, но масса мифов. Люди не понимают, за что они столько лет платили ЖЭКам, и весь негатив переносят на ОСМД. Но если мы будем сами прилагать время и усилия, то все у нас выйдет. Если сделать комфортным проживание человеку, то он поймет, за что он платит и будет это делать», - подчеркнул Саук.

Жить по-новому

Между тем, заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Эдуард Кругляк пообещал доработать нормативно-правовую базу и проинформировать население о принятых решениях. А переход к свободным ценам на услуги по управлению многоквартирным домом, по его словам, не будет негативно отражаться на социальной защите граждан.

«Сейчас нам необходимо принять несколько нормативно-правовых актов, которые позволят реализовать закон. Они должны обеспечить не только баланс интересов потребителей услуг и управляющих, но и создать условия для надлежащего содержания и сохранности жилого фонда», - отметил Кругляк.

Первые шаги уже сделаны. В частности, перечень жилищно-коммунальных услуг, на которые предоставляются населению субсидии, дополнен услугой по управлению многоквартирными домами.

Следующий шаг – в ближайшее время будет принят Порядок определения предельного размера расходов на управление многоквартирным домом, в рамках которого населению будут возмещаться субсидии. Также разработан проект постановления Кабинета министров о предоставлении населению субсидий для возмещения расходов по управлению многоквартирным домом.

Нерешенным остается вопрос капремонта. По словам Кучеренко, в законе №417 (о внедрении ОСМД) обещание государства сделать капремонт вычеркнуто. Там прямо написано, что если жильцы хотят сделать ремонт дома, то нужно создавать фонд и подписывать договор с управляющей компанией.

«То есть, жильцов отдают в рабство управляющих компаний, которые просто будут доить многоквартирные дома. Они не будут делать никаких ремонтов. Нельзя эти вопросы перекладывать на людей, без госпомощи им не обойтись. А этот сложный вопрос только сейчас прорабатывается. Государство должно помочь жильцам старых домов стать их собственниками, а не кидать их под паровоз», - считает Кучеренко. Зампредседателя Киевской городской госадминистрации Петр Пантелеев также заявил, что владельцам квартир не стоит ждать проведения капитальных ремонтов в их домах до создания ОСМД.

«Что касается общего капитального ремонта, то ожидать, что кто-то сделает капремонт дома, прежде чем будет создано ОСМД, давайте честно - не будет этого», - сказал он. Тут стоит отметить, что народный депутат Юрий Деревянко передал на рассмотрение парламентского комитета законопроект, которым предлагается обязать ЖЭКи провести ремонт передаваемых в ОСМД домов.

На первый взгляд, хорошая идея, но проблема в том, где взять на ее осуществление деньги, а их нужно немало. По данным Госстата, на 1 января 2015 года жилой фонд Украины составлял 964,4 млн кв. м (без учета АР Крым, Севастополя, зоны проведения АТО) и насчитывал 16,7 млн квартир. А старые дома - более 50% всего жилого фонда.

По подсчетам экспертов, в среднем модернизация 9-этажки обойдется в 2 с половиной миллиона гривен, 5-этажки - в полтора. У государства на такой масштабный ремонт средств нет. Сергиенко считает инициативу депутата – фантазией.

«Для этого нужны деньги, которых у городских властей нет. Даже в Киеве, что тогда говорить про маленькие городки. На Западе это делается с привлечением инвестиций – государственно-частное партнерство. То есть, инвестор проводит утепление дома, капремонт, фиксируется плата за жилье, в течение 5-8 лет он эти деньги отбивает и получает прибыль. Вот как это делается в цивилизованных странах. Других способов нет», - пояснил свою позицию эксперт.

Саук же утверждает, что решить проблему старых домов можно. Для хрещевок есть несколько выходов: создание ОСМД-ассоциаций и кредит государства.

«Нужно создать ОСМД, а потом выбрать управляющую компанию, причем ОСМД позволяет сменить ее в любой момент. Еще можно создать ассоциацию из нескольких старых домов и затем создать ОСМД. Но только нужно найти человека, который возьмет под свое управление эту ассоциацию. Можно, к примеру, нанять главу соседнего ОСМД. Я бы это сделал. И чего бояться? Чем отличается хрущевка от нового дома? У меня 21-этажный дом, 4 системы противопожарной безопасности, высотные лифты, насосы для подкачки воды, теплопункт, под крышей котельная. В старом доме – только стояки, трубы и стены. То есть, хрущевку модернизировать легче. И государство на это дает кредиты. Если половина проживающих в вашем доме пенсионеры, то для вас лучше взять кредит – господдержка составляет 70% тела кредита для субсидиантов. То есть, возьмете 1 миллион, а отдадите в течение нескольких лет 300 тысяч за счет экономии, которую вам предоставит модернизация», - пояснил Саук.

И это действительно так. По словам директора Департамента систем жизнеобеспечения и жилищной политики Дмитрия Корчака, на сегодня существуют соответствующие программы государственных банков для поддержки ОСМД, просто необходимо, чтобы эти проекты популизировали местные власти.

«Мы получаем много обращений от людей относительно запущенного состояния зданий, когда протекают кровли, подтопляются подвалы, и все это ложится на их плечи. Но хочу подчеркнуть, что законодательство позволяет софинансирование местными бюджетами, существуют соответствующие программы государственных банков, в том числе 30 на 70 и 40/60. Обращаюсь к представителям власти на местах - вводите местные программы в этом направлении: под любым лозунгом - то меры по энергоэффективности, то содействие в создании ОСМД, и привлекайте средства международных доноров и грантов», - отметил Корчак.

Вывод из всего перечисленного напрашивается один: ОСМД – логичный выход из создавшейся ситуации. Государству не по карману содержать столь огромную махину как жилой фонд, особенно с учетом нынешней непростой экономической ситуации. А раз так – либо он рухнет нам на голову, либо мы берем его в свои руки и постепенно предаем ему цивилизованный облик. А государство должно в кротчайшие сроки доработать законодательную базу реформы ЖКХ, чтобы она не пошла прахом, и обеспечить поддержку владельцев старого жилого фонда. И тогда, глядишь, через несколько лет наше жилищно-коммунальное хозяйство будет не хуже, чем у западных соседей.

Нана Черная (УНИАН)